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오산시 슈아빌 , 오산시 모던하우스

안녕하세요. Moeny Spec 입니다.

저번 글에서는 수익형 부동산 거래시 유의사항 중 첫번째 [ 부동산 선정 ] 에 대해서 알아봤습니다.

이번 글에서는 두번째 시간 바로 ‘대출’에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

우선 쉽게 설명하면, 건물을 담보로 은행으로 부터 돈을 빌리는 것을 말합니다.

정말 간단하게, 이 개념부터 알아 보겠습니다.

10억짜리 건물을 사려면 10억이 있어야 합니다.

하지만 건물을 매입하기 위해서는 최소 필요한 자금이 얼마일까요 (?)

보통 매매가의 1/3정도인데요, 예전의 유행한 마법을 보여드리도록 하겠습니다.

 

제가 지금 3억을 갖고 있어요. 
현재 제가 구입하려는 A하우스 건물은 19개의 원룸으로 이루어진 매매가 20억의 다가구 주택이라고 합시다.
현재 보증금 500만원에 월세 40만원으로 계약이 되고 있다고 합시다.
은행 대출은 10억에 2.5%라고 합시다.
그럼 현 A하우스 건물주는 보증금| 500만원 x 19가구 = 9천500만원을 소유하고 있습니다.
현 A하우스 건물주에게 8가구를 8500만원으로 전세로 돌려달라고 합니다.
그럼 현 A하우스 건물주는 보증금| ( 500만원 x 11세대 ) + ( 8500만원 x 8가구 ) = 7억3천500만원 즉, 저는 대출이자 10억 + 보증금 7억3천500만원 = 17억3천500만원의 빚을 지고 현금 2억6천500만원으로 건물을 구입할 수 있습니다.
20억짜리 건물을 대략 2억 7천만원으로 구입해서 매달 11가구에서 40만원씩 월세를 받으면 440만원의 이득이 생깁니다.
대출은 10억의 2.5%이므로 (10억*0.025)/12 = 약 208만원을 대출이자로 납부합니다.
대출이자를 납부하고도 매월 440 - 208 = 약 230만원씩 수익을 발생시킬 수 있습니다.
이걸 흔히 수익률개념으로 환산하면 ( 투자금대비 1년간 발생한 이득 ) =  (1년의수익금/투자금)X100 = ( (230*12개월)/(2억7천) )X100 = 연간 10%의 소득을 올릴 수 있습니다.

대부분 부동산은 이런 수익률로 순간 합리적인 생각을 막아버립니다.

수익률이 1%건 수익률이 100%건 중요한건 보장가능한가? 이것입니다.

물론, 위험관리를 정말 깐깐하게 해서 지속적으로 수익을 발생시킬 수 있지만, 위험요인이 많습니다.

 

위험요인1. 금리인상

금리는 기준금리(한국은행)+가산금리(나의신용) 로 책정이 됩니다.

자신이 대출의 기준금리는 CD91, 금융채6M 이런것들이 있습니다.

이 기준금리로 사용되는 지표금리는 매일 은행에 공시가 됩니다.

주식처럼 오르락 내리락 합니다.

금리가 변하는 요인은 여러가지가 있지만, 저희가 중요한건 요인이 아니라 결과입니다.

금리가 0.5% 변했을때, 대출금액이 어떻게 되는지 확인해 봅시다.

2.5% -> 3%가 되었을때| 매월 납부금액이 41만원 가량 증가합니다.

즉 금리 0.5%가 오르면 내 수익이 41만원 줄어듭니다.

금리가 많이 올라서 7%가 되었다고 생각해 봅시다.

7%가 되어버리면 매월 580만원의 대출이자가 발생합니다.

그러면 440만원의 이득보다 지속적으로 손해가 발생하게 됩니다.

매달 140만원의 손해가 발생하므로, 지금 건물을 유지하기 위해서는 추가로 일을 해야하는 상황이 발생합니다.

 

위험요인2. 인구감소( 공실율 증가 )

하나는 흔히 말하는 ‘역전세 대란’이고 다른 하나는 원룸을 찾는 사람이 감소하는것입니다.

건물의 위치에 따라 지역의 정책과 밀접한 연관이 됩니다.

저희 지역에 삼성 반도체가 있었는데, 이게 베트남으로 이전한다고 하면 끔찍하죠??
뿐만아니라, 지금 여유돈이 없는데, 전세 계약자가 나타나지 않고, 기존 세입자가 전세연장을 안하고 나가면?

예~ 끔찍합니다.

더 설명 안해도 될것 같습니다.

 

위험요인3. 방수처리(하자공사)

이 하자 공사는 참.. 집에 물이 센다고 하면, 답이 없습니다.

우선은 고처야지요.

근데 공사하면 기본 단위가 100만원단위 입니다.

그리고 도배와 청소 이부분도 무시하지 못합니다.

한번 도배정도에 따라 가볍게는 5만원 많게는 10만원 넘게 지출이 발생합니다.

정리를 해보겠습니다.

20억짜리 건물을 20억 자신의 자본으로 살 수 있지만, 대출 및 전세를 포함해서 투자비용을 절감 시킬 수 있습니다.

이는 양날의 검입니다.

손익대비 자신이 어느정도 까지 감당 할 수 있는지 사전에 분석을 해야 나중에 큰 위험이 생기지 않고 여유있게 운영할 수 있습니다.

 

다음시간에는 수익형 부동산 거래시 유의사항에서 생각하지 못한 경우에 대해 다루도록 하겠습니다.

감사합니다.

Post Author: smkim

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