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오산시 슈아빌 , 오산시 모던하우스

안녕하세요. Money Spec 입니다.
오늘부터 부동산 거래시 유의 사항에 대해서 심도있고 세세하게 알아보도록 하겠습니다.
( 제 경험을 바탕으로 작성하였습니다. )

이글이 도움이될 주된 타깃은 이제 은퇴를 앞둔 2~5억정도의 현금자본을 보유하고 계신 분들입니다.

지금 대한민국은 ‘건물주’에 열광하고 있습니다.
바로 내 명의로된 임대소득이 발생하는 건물을 소유하면 ‘건물주’라고 합니다.
보통 은퇴를 앞둔 분들은 ‘주식’도 해보셨을 것이고, 다양한 금융 소득에 대해 많이 아시는 분입니다.
그리고 노후를 대비해서, 안정된 수익형 부동산을 보유하고 싶은 생각으로 부동산을 찾습니다.
제 경험을 말씀 드리도록 하겠습니다.

 

[ 건물 구입하려고 생각한 당시 상황, 2016년 5월 ]
저는 미혼의 30대 초반 직장인 입니다.
그리고 한살 터울의 남동생이 있습니다.
당시 3억원을 보유하고 있었습니다.
동생은 조금 공격적이고 도전적인 성격으로, 오피스텔을 경매로 입찰받아 임대업을 하고 있었습니다.
반면에 저는 보수적이고 안전지향적으로, 사무직 회사원 입니다.
지속적인 동생의 부동산 보유 권유로 저도 안전적인 부동산을 동생과 함께 알아보기로 했습니다.
먼저 한달간은 매물을 알아보면서 동시에, 제가 거주하고 있는 지역의 월세와 전세 가격을 조사했습니다.
동생은 이미 몇년전 부터, 심심하면 부동산에가서 이런 저런 질문을 하고, 매물도 알아봤습니다.
그렇기 때문에 과거 Data와 현재 Data를 동시에 비교 분석을 하기 쉬월했습니다.
동생과 업무 분담을 해서, 실제로 동생이 매물을 가지고 오면 제가 기대수익률을 바탕으로 운영계획을 세웠습니다.
가장 힘든것이 합리적인 매물의 가격을 결정하는 것입니다.
1. 공실률 발생기준으로 얼만큼의 공실이 발생해도 운영이 가능한지를 계산합니다.
2. 공실률이 없을때 얼만큼의 최대이득이 발생하는지 계산합니다.
3. 기타 운영에 필요한 경비를 계산합니다.
4. 추가 수리비로 지출 될 가능성을 계산합니다.
5. 금리인상에 따른 대출이자금을 계산합니다.
이 모든 변수를 계산해서, 상황에 따른 수익률을 분석해서 모든 경우에 "상"이라고 판단되면 구입해도 되는 매물이라고 순위를 매겼습니다.
그리고, 비슷한 유형의 건물들만 고를 수 있었고 해당조건에 해당되는 매물이 나오게 되었을때, 지체없이 구입했습니다.
매물을 구입하는 시간은 이틀이 걸리지 않았습니다.
하지만, 구입하기 동안 한지역의 거의 대부분의 부동산을 방문했으며, 모든 매물들을 눈으로 확인했습니다.
이 기간이 대략 1년정도 소요가 된것 같습니다.
올바른 거래
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그러면 본격적으로 구입시 가장 많은 비중을 둬야할 부분에 대해서 알아보겠습니다.

#1. 주된 부동산 선정

부동산 선정이 가장 중요합니다.

부동산은 다음을 통해서 확인하시는 것이 좋습니다.

부동산에서 대게 반응은 첫 질문이 “원룸 보러 오셨어요?”로 시작합니다.

하지만 저희는 수익형 부동산을 알아보는것인데, 여기서 저희는 “통매요~”라고 말합니다.

수익형 부동산 알아보러 왔다와, 통매는 느낌부터 다릅니다.

여기서 부터 재미있어야 합니다.

부동산가는게 재미있어야 많은 정보를 얻을 수 있고 또 많이 배울 수 있습니다.

그리고 자신감을 갖고 철저하게 ‘갑’의 입장의 기분을 누리시면서 질문을 합니다.

통매(건물매매)” 매물을 볼 수 있냐고 하면, 태도가 바뀝니다.

부동산에서 매물 소계를 브리핑이라고 합니다.

주의 할점은 이제막 알아보러 다니는 시점인데, 자신의 현금상황을 정확히 설명해주면 안됩니다.

저희도 현금은 3억이 있었지만, 10억이 있는지 20억이 있는지 말은 안했습니다.

그래야 더욱 많은 매물들을 볼 수 있습니다.

그리고 매물을 보면서, 부동산에서 하는 말들을 비판적으로 질문하기 시작합니다.

여기서 비판적인 질문은 그 부동산의 수준을 파악하는 의도 입니다.

부동산의 수준 파악은 다음과 같은것들이 있습니다.

하지만, 자신도 상당부분 그곳에 대해 정보를 갖고 있어야 하고, 부동산 기본 지식을 알고 있을때 해당합니다.

예를들면, 간단히 상업구역과 거주구역을 알고 이것들을 질문합니다.

Q1) 이곳의 땅 가격은 어떻게 되죠? 라는 막연한 질문 보다는 이곳이 어떤 용도의 대지인가요?

토지가격은 인터넷을 통해 부동산에 물어보지 않아도 확인 가능합니다.

물론, 어떤 용도의 대지인지도 인터넷을 통해 확인이 가능하지만, 용도가 무엇이냐에 따라 어느정도 가늠을 할 수있죠.

  • 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
  • 제2종전용주거지역 : 100퍼센트 이상 150퍼센트 이하
  • 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
  • 제2종일반주거지역 : 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하
  • 제3종일반주거지역 : 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하
  • 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
  • 중심상업지역 : 400퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하
  • 일반상업지역 : 300퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
  • 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하
  • 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하

(기타 지역은 공업및 농업지역이므로 생략했습니다.)

즉 어떤 토지의 용도인가?를 부동산에 먼저 물어보는것이 대화의 시작입니다.

간단히 ‘건폐율’ 과 ‘용적률’에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

건폐율|100평의 토지에 건폐율 80%이면, 80%의 땅 미만으로 건물을 건축 해야합니다.

용적률|100평의 토지에 건폐율이 150%이면, 건페율을 감안해 층수가 얼만큼 쌓아 올릴수 있는지를 나타 냅니다.

이것을 기본으로 질문하면 됩니다.

설명을 잘 해주는 부동산일 수록, 신뢰가 가며, 대화의 내용으로 부터 부동산의 깊이를 확인 할 수 있습니다.

Q2) 취등록세는 대략 어느정도 나올까요? 라는 질문보다는 다가구주택인가요? 도시형 생활 주택인가요?

실제로 ‘다가구주택/다세대주택/오피스텔’을 중계한 경험이 있는지를 확인하는 것입니다.

같은 지역의 부동산끼리는 대부분 아는 사람들이고, 본점에서 떨어져나와 부동산을 차리고 있는 부동산이 의외로 많습니다.

본점의 부동산을 방문한 경우에는, 오히려 많은 정보를 얻을 수도 있지만, 분점인 경우 대화가 안통하는 경우도 많았습니다.

그렇기 때문에 자리만 차지하고 있는 부동산인지, 알짜 부동산인지는 중계횟수가 이것을 말해줍니다.

보통의 부동산은 주로 거래하는 세무사나 법률사무소가 있습니다.

자신이 굳이 알아보지 않더라도 대략적으로 건물가격 이외에 드는 경비를 미리 확인 할 수 있습니다.

취등록세라든가, 지방세 그리고 건물세를 대략 알아야 1년간 운영했을때 손/익을 확실히 계산 할수 있기 때문입니다.

그리고 이곳이 믿음이 간다! 라고 생각했을때 이제 현금 상황을 까고, 부동산 사람과 함께 매물을 찾으면 됩니다.

부동산은 가장 좋은 흥정사라는 사실을 알고 나중에 건물 매입시 활용하도록 합니다.

이번 시간은 합리적인 부동산을 선정하는 방법에 대해서 알아 보았습니다.

다음시간에는 합리적인 대출이자(융자) 규모에 대해서 확인해 보겠습니다.

 

Post Author: smkim

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